公募reits前为何要构建债务关系

公募REITs前为何要构建债务关系

公开募集房地产投资信托基金（公募REITs）作为一种新兴投资工具，可以通过将房地产资产打包并以证券形式发行，吸引广大投资者参与房地产市场。在公募REITs设立之前，构建债务关系是一个重要的步骤。小编将介绍公募REITs构建债务关系的原因和相关内容。

1. 债务关系构建的税务处理规定

根据《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，设立公募REITs前，对原始权益人取得项目公司股权符合条件的划转可以适用特殊性税务处理规定。这一规定为构建债务关系提供了税务上的支持，使得公募REITs在设立之前能够更好地优化税务结构。

2. 债务关系的底层贸易关系

供应商（债权人）与核心企业的下属公司（债务人）之间通常存在底层贸易关系，如签署工程建设合同、商品买卖合同等。供应商通过将货物卖给债务人，享有了底层贸易合同所赋予的权益。构建债务关系可以更好地保护供应商的利益，同时为公募REITs提供了可靠的贸易合同关系基础。

3. 债务关系的避税效果

搭建股债结构对于公募REITs可以实现避税的作用。通过专项计划对项目公司的借款本息进行分红资金的向上传输，可以有效降低纳税额度，从而为公募REITs提供更多的资金收益。

1：第一个盐田港REITs构建方式

第一个盐田港REITs采取了新设SPV的方式，通过“股+债”的方式实现对项目公司的100%控制，最后反向吸收合并。这种构建方式的优点是法理关系清晰，有利于规避法律风险。

2：基础设施公募REITs项目操作实务

基础设施公募REITs项目操作实务中需要考虑一些关键问题。首先，公募REITs的其他份额持有人的出资是属于金融负债还是权益工具。其次，在原始权益人将项目公司所持有的基础设施项目并表的情况下，需要考虑其他份额持有人的出资在合并财务报表中的分类。

3：公募REITs的基本架构

公募REITs的基本架构一般包括三层：基础设施基金、资产支持专项计划和项目公司。基础设施基金通过募集投资者的资金购买资产，然后将资产通过专项计划进行支持，最终实现项目公司的运营和收益。

4：基础设施REITs设立前后的过程

基础设施REITs设立前后需要经历一系列的过程。首先是募资的金额需要与资产评估价值相符合，确保基础设施REITs的稳定运营。同时，还需要考虑母公司对公募REITs设立的影响，以保证设立的顺利进行。

通过构建债务关系，公募REITs可以更好地实现“股+债”的结构，从而降低税务成本、保护供应商利益并实现避税效果。同时，公募REITs的基本架构和操作实务的规范化也为其设立和运营提供了指导和保障。公募REITs作为一种投资工具，将为投资者提供更多的选择和机会，并为房地产市场注入新的活力。